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[导读]智能化系统作为购物中心的神经和大脑,是商业建筑机电系统不可或缺的重要组成部分。大数据、物联网等新技术的发展方兴未艾,各种智能化创新技术不断涌现……

本文由机电人脉邀请大悦城杨晓辉创作供稿,首次发表在《地产机电咨询》2018年12月刊,转载请注明出处及作者!

摘   要

本文根据对购物中心智能化体系设计建设过程中出现的设计同质化、子系统盲目集成及设计落地性差等问题的剖析,发现设计人员及设计管理人员在购物中心智能化体系的构建中缺乏整体的上层设计逻辑。提出了基于商业逻辑的购物中心智能化体系构建思路,并根据商业运营的实际特点,将其分为物业智能化系统和商业智能化系统。因二者面向的对象不同,提出分别采用产品思维和场景化思维构建的方法,为购物中心智能化的设计和设计管理提供了新的思路。

1、前言

智能化系统作为购物中心的神经和大脑,是商业建筑机电系统不可或缺的重要组成部分。大数据、物联网等新技术的发展方兴未艾,各种智能化创新技术不断涌现,对购物中心智能化系统的建设带来了日新月异的变化。其在提高购物中心运营效率、增强消费的体验感,为商业经营提供决策依据的作用越发凸显。另外其工程造价及运营成本占到机电系统总投的比例越来越高。故此,在商业地产存量庞大、新建项目井喷,商业竞争越发激烈莫测的今天,购物中心智能化系统的建设越发受到开发商的广泛重视。

智能化行业迎来了蓬勃发展的历史新机遇,在开发商不断增大投入的同时,我们也发现很多开发商在购物中心智能化系统快速建设过程中爆发的一些问题,给各家开发商带来了很多困惑,也一定程度影响了行业的发展。这些问题主要表现在:

(1)智能化系统设计同质化严重。各不同定位、不同物业状况的购物中心智能化系统构建雷同,千篇一律,自身项目智能化的需求不清晰,造成所谓的“常规设计”——照搬照抄现象严重。

(2)智能化各子系统盲目集成。存在集成化就是智能化的误区,某开发商将所有弱电子系统均集成在统一平台,各子系统堆砌集成,造成智能化集成系统臃肿,集成平台产生海量数据,真正需要的数据被淹没。

(3)智能化系统未发挥设计时的功效。据调查,大部分商业项目的智能化系统在投入使用很短时间内就部分或彻底瘫痪,并未实现使机电系统自动化运行、为商业经营决策提供数据支持等的设计初衷。

以上问题的产生固然有招采、施工、调试、后期管理运维等各个阶段存在问题导致的原因,但个人认为最重要的问题还是出在设计阶段,开发商对自身产品的智能化需求不清晰,规划设计时对智能化体系的构建缺乏上层的设计逻辑,或盲目追求新技术的应用,浪费投资;或只为满足安防需求,紧缩投资。

如何从为商业赋能的上层逻辑来构建智能化体系,成为笔者近年来着力解决的设计管理问题。

2、从商业逻辑出发构建智能化体系

基于商业逻辑的智能化体系构建,是指在明确购物中心的商业客群定位及品牌特征的基础上,深入挖掘客群需求,锚定为解决客群需求而引进的业态品类、店铺品牌、物业服务等一系列配置,从而以满足以上商业活动中出现的需求、或以解决痛点为目的有指向性的对智能化体系进行设计。在整个商业逻辑链条中有前端的消费者、后端的商户及连接他们的中端运营商(开发商),他们是智能化系统不同角度的使用者,所有智能化系统的设计和建设理应围绕他们的需求和痛点展开。构建过程如下图1所示:

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图1   购物中心智能化体系构建导图

举例说明,国内某商业地产品牌客群定位为18~35岁新兴中产阶级,客群以“年轻、时尚、潮流、品味”为特征,基于80后,90后的社交需求、自我实现需求、尊重需求等需求,该品牌购物中心在业态组合上大量引进了快时尚、个性潮牌、时尚约会、娱乐体验、创意餐饮等针对年轻客群的商户。智能化系统的设计就应满足以上商业逻辑中的特定客群需求、为客群配置商户品牌的需求及中端运营商的需求。

首先,对于前端消费者,在与智能化交互的过程需要在无感知的情况下进行,消费者不要被过多的打扰。消费者在场内支付、积分、上网、寻车、排队等涉及智能化功能的需求应充分流畅,使其在商场体验更加优化,表现在逛街的效率更高,与商家的互动更强。其实,对于后端商户,智能化系统应能为其提供货物、卖场、购物者的数据,通过经营分析、客群分析等数据提升经营和决策能力。智能化的应用应能协助商户在对原有围绕商品的分析逻辑向围绕人转变,实现人货场的数据链条形成闭环。这也是现今商业都在强调要经营客流、做客群价值研究的理论源头和技术支撑。最后,对于中端运营商,通常也是开发商,智能化体系可以分成两个有机的组成部分,物业智能化系统——服务于物业管理部门运营,商业智能化系统——服务于商业管理部门运营。前者要承担智能管理,节能降费,提升商业估值的任务。后者要承担服务顾客、商户,使得购物中心提升盈利能力的任务。